不動産所得の確定申告について
不動産所得の確定申告の基本的な仕組みのうち、一番大きなものは減価償却資産についてです。不動産所得と言うと一般の方は不動産の売買による所得のように思われるかもしれませんが、確定申告でいう不動産所得とはいわゆるアパートや賃貸マンション、オフィスビル、駐車場の大家さんオーナーさんが部屋や建物の一部または全部を他の方に貸して家賃収入を得る場合のことを言います。
不動産事業の税金は賃貸収入などの収入から経費を差し引いて不動産所得を算出しそれに所得税の税率をかけて税金を求めます。減価償却資産の費用は必要経費の中の一部なり、経費はたくさんありますが、通常、特に減価償却資産の減価償却費の取り扱いは不動産事業にとって重要なポイントになります
減価償却資産について
減価償却資産とは、
- 建物
- 付属設備
- 器具
- 備品
など「時の経過により価値が減少する資産」のことを指します。
逆に言うと、土地や骨董品などは時が経過しても資産価値は減少しませんので、減価償却資産には該当しません。そのため経費にすることができません。
耐用年数とは
こちらの減価償却資産に該当しますと、一括でその年の経費にすることはできません。それぞれの資産の使用可能期間に分割して、それぞれの事業年度に経費化していきます。その使用可能期間のことを「耐用年数」と言います。
耐用年数は財務省の省令で定められています。例えば建物ですと、その構造によって耐用年数が異なってきます。鉄筋コンクリートですと47年。金属造ですと19年から34年。木造作りですと22年になっています。
耐用年数は用途によっても異なる
なおこちらの耐用年数は居住用の住宅の建物の場合の耐用年数になります。構造の他に使用の用途によってもたよね数は変わってきます。例えば居住用ではなくて事務所用に使っている場合や商店や飲食店などのお店として使っている場合など、対応年数がまた異なってきますので注意が必要です。
耐用年数は建物の構造によって異なる
構造ですが、建物の登記簿謄本の表題部の方に、構造は書かれていますので、それを確認する必要があります。参考までに、一般的な2ー3階建てのアパートですと金属造が多かったり、マンションなどの高層建物は鉄筋コンクリート造りが多かったします。なお、金属造の場合は、建物の金属の骨格の厚みによって、3段階に分かれて年数が定められておりますので、こちらもどこに該当するのかを確認する必要があります。
中古資産の耐用年数も違う
中古資産の場合ですが、一般の不動産ともまた違います。残存の耐用年数期間を計算して求めることになりますが、計算式もきちんと定められております。
